Für Vermieter stellt der regelmäßige Eingang der Miete eine zentrale Grundlage ihrer finanziellen Planung dar. Bleiben Mietzahlungen aus, kann dies schnell zu wirtschaftlichen Problemen führen – insbesondere dann, wenn laufende Kosten wie Kredite, Instandhaltung oder Nebenkosten weiterhin anfallen. Eine Mietausfallversicherung bietet Vermietern die Möglichkeit, sich gegen solche finanziellen Risiken abzusichern.
In diesem ausführlichen Ratgeber erfahren Sie, was eine Mietausfallversicherung ist, welche Leistungen sie umfasst, für wen sie sinnvoll sein kann und worauf bei Abschluss und Vertragsgestaltung zu achten ist.
Was ist eine Mietausfallversicherung?
Die Mietausfallversicherung ist eine spezielle Absicherung für Eigentümer von Wohnimmobilien, die vermieten und regelmäßig auf Mieteinnahmen angewiesen sind. Sie dient dazu, finanzielle Nachteile aufzufangen, wenn vereinbarte Zahlungen ganz oder teilweise ausbleiben. Solche Situationen können zum Beispiel entstehen, wenn ein Mieter zahlungsunfähig wird, seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllt oder die Wohnung infolge eines Schadens zeitweise nicht genutzt werden kann.
Je nach Vertragsgestaltung greift die Mietausfallversicherung in klar definierten Fällen und ersetzt die fehlenden Einnahmen für einen festgelegten Zeitraum. Dadurch bleibt die wirtschaftliche Planung des Vermieters stabil, auch wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten. Gerade laufende Kosten wie Darlehensraten, Instandhaltung oder Hausgeld lassen sich so weiterhin decken.
Das Hauptziel der Mietausfallversicherung besteht darin, Vermieter vor Einkommensverlusten zu schützen, die außerhalb ihres Einflussbereichs liegen. Sie stellt damit eine sinnvolle Ergänzung zu anderen Immobilienversicherungen dar und trägt dazu bei, das finanzielle Risiko bei der Vermietung deutlich zu reduzieren.
Welche Leistungen bietet eine Mietausfallversicherung?
Bevor Vermieter eine Mietausfallversicherung abschließen, sollten sie genau wissen, in welchen Situationen finanzielle Unterstützung erfolgt. Eine mietausfallversicherung schützt Eigentümer vor Einnahmeverlusten, wenn eine Immobilie zeitweise nicht vermietet werden kann oder Mieten nicht eingehen.
Typische Leistungsbereiche einer mietausfallversicherung sind unter anderem:
Mietausfall durch Nichtvermietbarkeit
Kann eine Wohnung oder ein Haus infolge eines Schadens nicht genutzt werden, ersetzt die mietausfallversicherung in der Regel die vereinbarte Nettokaltmiete. Auch umlagefähige Nebenkosten können eingeschlossen sein. Die Entschädigung erfolgt meist für einen begrenzten Zeitraum, häufig bis zu drei Monate, abhängig von den vertraglichen Regelungen.
Sachschäden an der Mietwohnung
Sachschäden fallen in den Leistungsbereich der mietausfallversicherung, sofern keine andere Versicherung zuständig ist. Dazu zählen Beschädigungen, die durch mutwilliges Handeln, grobes Fehlverhalten oder starke Verschmutzung seitens des Mieters entstehen. Auch Kosten für die Beseitigung solcher Schäden können übernommen werden, wenn sie Voraussetzung für eine erneute Vermietung sind.
Desinfektions- und Reinigungsmaßnahmen
Ist eine Wohnung nach Auszug des Mieters in einem unhygienischen Zustand, kann eine fachgerechte Reinigung oder Desinfektion erforderlich sein. Die mietausfallversicherung beteiligt sich in solchen Fällen an den anfallenden Kosten, etwa bei Schädlingsbefall oder extremer Verunreinigung.
Räumung und Entsorgung
Bleiben Möbel, Müll oder beschädigte Einrichtungsgegenstände nach einem ungeplanten Auszug zurück, entstehen oft Kosten für Container, Transport oder Entsorgung. Eine mietausfallversicherung kann diese Aufwendungen abdecken, damit die Immobilie wieder nutzbar wird.
Kosten für Zwischenlagerung
Müssen Einrichtungsgegenstände während Sanierungsarbeiten ausgelagert werden, beteiligt sich die mietausfallversicherung häufig an den Lagerkosten. Die Übernahme erfolgt üblicherweise für einen zeitlich begrenzten Rahmen, beispielsweise für mehrere Wochen oder Monate.
Schäden durch Mietnomaden
Zahlungsunzuverlässige Mieter verursachen nicht nur ausbleibende Einnahmen, sondern hinterlassen oft erhebliche Schäden. In solchen Fällen greift die mietausfallversicherung sowohl bei offenen Mietforderungen als auch bei notwendigen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Wohnung, etwa Renovierungs- oder Reinigungsarbeiten.
Vertragsgrundlagen der Mietausfallversicherung
Auch bei einer Mietausfallversicherung richten sich Umfang und Art der Leistungen nach den jeweiligen Vertragsregelungen. Für Eigentümer ist es daher entscheidend, die einzelnen Klauseln genau zu kennen. Dazu zählen unter anderem Regelungen zu Schäden durch zahlungsunfähige Mieter, die zeitliche Begrenzung der Entschädigung sowie der Umgang mit bereits hinterlegten Sicherheiten.
Ein genauer Blick in die Versicherungsbedingungen zeigt, in welchen Situationen Kosten übernommen werden und wann der Versicherungsschutz endet.
Regelung zur Mietkaution
Die Mietausfallversicherung tritt grundsätzlich erst dann ein, wenn der entstandene Schaden nicht mehr durch die hinterlegte Mietkaution ausgeglichen werden kann. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Beträgt die Kaution 1.500 Euro und belaufen sich die Kosten auf 2.800 Euro, übernimmt die Versicherung den Differenzbetrag von 1.300 Euro.
Wurde keine Kaution vereinbart, orientiert sich die Berechnung häufig an der gesetzlich zulässigen Höhe von bis zu drei Monatskaltmieten.
Dauer der Leistung und Bedeutung der Leerstandsklausel
Wie lange Zahlungen erfolgen, hängt vom jeweiligen Anbieter ab. In vielen Verträgen ist eine Entschädigung für Mietausfälle von bis zu drei Monaten vorgesehen, in einzelnen Fällen auch darüber hinaus.
In diesem Zusammenhang spielt die sogenannte Leerstandsklausel eine zentrale Rolle. Sie regelt, dass nach Abschluss notwendiger Instandsetzungsarbeiten kein weiterer Anspruch besteht, wenn die Wohnung nicht erneut vermietet wird und leer steht.
Haftung über die Versicherung des Mieters
Besteht beim Mieter eine private Haftpflichtversicherung, die Schäden an gemieteten Objekten einschließt, kommt diese vorrangig für verursachte Schäden auf. Die Mietausfallversicherung des Vermieters greift erst dann, wenn kein entsprechender Schutz über den Mieter vorhanden ist oder die Leistungen dort nicht ausreichen.
Was kostet eine Mietausfallversicherung?
Der Preis einer Mietausfallversicherung richtet sich danach, welche Risiken abgesichert werden sollen und welchen Leistungsumfang der Vertrag vorsieht. Anbieter kalkulieren die Beiträge individuell, sodass es deutliche Unterschiede geben kann.
- Wird ausschließlich der Ausfall von Mietzahlungen abgesichert, liegen die jährlichen Beiträge meist im Bereich von etwa 60 bis 100 Euro.
- Sollen auch Sachbeschädigungen, Renovierungsarbeiten oder Aufräumkosten nach einem Mietverhältnis übernommen werden, kann sich der Jahresbeitrag auf bis zu 400 Euro erhöhen.
Die Versicherung zählt nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Vermieter können die gezahlten Beiträge jedoch in vielen Fällen steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Wie hoch sollte die Versicherungssumme sein?
Die passende Versicherungssumme hängt nicht allein von der monatlichen Miete ab. Entscheidend ist, welche finanziellen Belastungen im Schadensfall entstehen können. Eine gut gewählte Summe stellt sicher, dass sowohl offene Mietforderungen als auch Kosten für Instandsetzung oder Räumung getragen werden.
Beispielrechnung bei 1.000 € Monatsmiete
| Mietrückstand (3 Monate) | Versicherungssumme | Betrag für Renovierung / Schäden | Einschätzung |
| 3.000 € | 5.000 € | 2.000 € | Knapp kalkuliert, bei größeren Schäden schnell ausgeschöpft |
| 3.000 € | 7.000 € | 4.000 € | Passend für Mietausfall und übliche Renovierungen |
| 3.000 € | 10.000 € | 7.000 € | Hohe Absicherung, auch bei umfangreichen Schäden oder Mietnomaden |
Einige Versicherer bieten Tarife an, bei denen Mietausfälle separat abgesichert werden können, während andere Kostenarten in einem erweiterten Baustein enthalten sind. Dadurch lässt sich der Schutz gezielt an die jeweilige Immobilie anpassen.
Vertragsgrundlagen der Mietausfallversicherung
Wie bei jeder Versicherung richtet sich auch bei der Mietausfallversicherung der Leistungsumfang nach den individuellen Vereinbarungen im Vertrag. Für Eigentümer ist es daher sinnvoll, die einzelnen Regelungen genau zu kennen. Dazu zählen unter anderem der Umfang der Absicherung bei Schäden durch problematische Mieter, die Dauer möglicher Zahlungen sowie der Umgang mit hinterlegten Sicherheiten wie der Mietkaution.
Regelungen zur Mietkaution
Die Mietausfallversicherung springt nur für Kosten ein, die nicht bereits durch die hinterlegte Mietkaution ausgeglichen werden können. Ein Rechenbeispiel: Liegt die Kaution bei 1.500 Euro und der entstandene Schaden beträgt 2.800 Euro, übernimmt die Versicherung den Differenzbetrag von 1.300 Euro. Wurde keine Kaution vereinbart, dient die gesetzlich zulässige Höhe von bis zu drei Monatskaltmieten als Vergleichsmaßstab.
Dauer der Leistungen und Bedeutung der Leerstandsregelung
Wie lange Leistungen gezahlt werden, hängt vom jeweiligen Anbieter ab. Häufig werden Mietausfälle für einen Zeitraum von bis zu drei Monaten ersetzt, vereinzelt sind auch längere Zeiträume vorgesehen. In diesem Zusammenhang spielt die sogenannte Leerstandsregelung eine Rolle: Nach Abschluss notwendiger Arbeiten endet der Versicherungsschutz, sobald die Wohnung nicht weitervermietet wird und leer bleibt.
Vorrang der Haftpflicht des Mieters
Verfügt der Mieter über eine private Haftpflichtversicherung, die Schäden an gemieteten Räumen einschließt, wird diese zuerst in Anspruch genommen. Die Mietausfallversicherung des Vermieters greift erst dann, wenn kein entsprechender Schutz auf Seiten des Mieters besteht oder die Haftpflicht nicht leistet.
Welche Situationen sind nicht durch die Mietausfallversicherung abgedeckt?
Eine Mietausfallversicherung schützt Vermieter vor finanziellen Einbußen – jedoch nicht in jeder denkbaren Lage. Bestimmte Fälle sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen oder werden anderweitig geregelt.
Leerstehende Wohnung zwischen zwei Mietverträgen
- Steht eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters vorübergehend leer, gilt dieser Zeitraum nicht als versicherter Mietausfall.
- Entsteht der Leerstand jedoch infolge notwendiger Instandsetzungsarbeiten nach einem Schaden, kann eine Kostenübernahme erfolgen, sofern Sachschäden Bestandteil des Vertrags sind.
Kurzzeitvermietung und Ferienobjekte
- Die Mietausfallversicherung richtet sich in erster Linie an langfristige Mietverhältnisse.
- Ferienwohnungen, die nur für kurze Aufenthalte vermietet werden, fallen in der Regel nicht unter diesen Schutz.
- Da das finanzielle Risiko bei kurzfristiger Vermietung überschaubar bleibt, ist eine solche Absicherung meist wirtschaftlich nicht sinnvoll.
Gewerblich genutzte Immobilien
- Wohn- oder Nutzungseinheiten, die für geschäftliche Zwecke vermietet werden, sind häufig vom Versicherungsschutz ausgeschlossen.
- Auch wenn der Eigentümer selbst unternehmerisch tätig ist, greift die Mietausfallversicherung bei gewerblicher Nutzung meist nicht.
Schäden, die über andere Policen geregelt werden
- Liegt ein Schaden vor, der durch eine Wohngebäudeversicherung abgesichert ist – etwa nach Brand oder Blitzschlag –, übernimmt diese Police die Kosten für Reparaturen.
- In solchen Fällen wird der Mietausfall während der Sanierung ebenfalls über die Gebäudeversicherung abgewickelt, nicht über die Mietausfallversicherung.
Fazit: Mietausfallversicherung als finanzielle Absicherung
Die Mietausfallversicherung bietet Vermietern eine Möglichkeit, sich gegen finanzielle Risiken durch ausbleibende Mieteinnahmen abzusichern. Sie ersetzt keine sorgfältige Verwaltung oder Mieterauswahl, kann aber finanzielle Belastungen deutlich reduzieren.
Wer als Vermieter auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesen ist, sollte prüfen, ob eine Mietausfallversicherung zur eigenen Situation passt und welche Lösung den besten Schutz bietet.
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